剖析宅基地入市障碍及宅基地入市的三种形式

翁源、信封陈曙光（网友）：涉及面太广，不能硬来！

黎幸潮（主讲嘉宾）：很多人是通过在家乡筹集资金然后在发达城市建房子收租来反馈家乡的。可是现在已经不像90年代了，执法越来越严格，不能乱来。其实出现大面积违法用地的原因是，第一是地方对法律法规的宣传不够，执法不严。农民不懂法律，个别农民或村干部唯利是图。而地方经济需要发展，相关建设用地的用地手续确实复杂并且时间长，甚至涉及指标问题。其实农民有时候想发展，但地方又权利太小。

农村土地研究-萝卜（网友）：所以你当时在国土局处理这种事的标准是怎样的？

黎幸潮（主讲嘉宾）：这个很难回答，我只能说，如果当地当年违法用地面积超过一定数量，地方的一把手会被问责的。所以一些严重的地区就必须要拆除违建。

3、所有权不变是指什么？

黎幸潮（主讲嘉宾）：好了，流转的底线继续说。接下来要说的是：所有权不变。这里我说的所有权不变，不是单单指集体所有权不能转为国有，还有集体之间的土地不能调整。以前生产队之间的土地很多经常会通过协商进行调整，甚至兼并。而这其实是没有法律法规依据的，这一轮确权后，为生产小组的土地确立了权属，生产队之间的土地也不能随意调整了。

4、土地流转为什么要保障农民权益？

黎幸潮（主讲嘉宾）：关于底线，最后便是自愿流转，保障农民权益。第一个是毋庸置疑的，所以在土地对外流转时必须获得村民大会或代表投票通过并进行公示。此外，土地流转的过程中还要保障农民权益，流转的价格要合理，农民生计要有保障。

二、宅基地有无入市可能？

黎幸潮（主讲嘉宾）：大家来说说看，宅基地有无入市可能？

曾庆敏（网友）：有可能吧~现在全国搞试点呢

冯骏声（网友）：绝对有，这是毋庸置疑的

农村土地研究-萝卜（网友）：有……吧

郑桂明（网友）：按照趋势有的

农村土地研究-萝卜（网友）：黎老师，你觉得大概什么时间点宅基地会入市？

朱鹏（网友）：饭要一口一口吃，改革也要一步一步来

黎幸潮（主讲嘉宾）：我觉得是绝对有可能的，宅基地入市只是一个时间的问题。严格来说，宅基地也属于集体建设用地的一类。土地管理法和其他相关法律并没有允许宅基地买卖，只能集体内流转或随房子继承。集体建设用地入市其实很早就已经在很多地方试行过了，最近中央更连续发布了《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》、《农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款管理暂行办法》、《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整有关法律规定的决定（草案）》等文件，广东顺德也已经先行先试。试点之后全国推开是迟早的事，但我不认为这类经营性用地入市会是常态，它涉及太多因素和问题。 朱鹏（网友）：按照市场经济规律，宅基地作为一种资源，终究是进行流转，创造价值的，但是就像做生意一样，我们不能只看得而不看失，只有当宅基地流转是利大于弊时，才可能促使它流转，目前国家也无法一下子精确的估算出宅基地的利弊得失，所以搞了些县市做试点，今后宅基地是否流转还是要看试点的情况。

1、国有用地出让金谁收取？

黎幸潮（主讲嘉宾）：撇开经营性用地，宅基地入市其实很有必要和可操作性比较大。我在这里问一个问题，大家知道平时政府出让的国有用地，出让金是谁收取的吗？

郑桂明（网友）：地方政府

德鑫咨询（网友）：都截流

朱鹏（网友）：我个人认为：国家和地方政府有分成

小鱼（网友）：当地政府

农村土地研究-萝卜（网友）：当地政府与中央73分成吧？

山东国土陈明（网友）：出让金是政府的，属于地方分配

黎幸潮（主讲嘉宾）：看来大家都答得不错，反正就是入财政账户的，国家的。当然，地方政府是国家的代言人。以前有些人有个误区，认为一块土地政府拍卖很多钱，应该给一些集体，其实没有这样的规定，出让金都是入财政的。政府在征收土地时已经给了补偿，当然这个合理不合理呢？不能简短的文字解释清楚。

2、收取的出让金有何用？

黎幸潮（主讲嘉宾）：好了，我再问一个问题：收取的出让金是用来干嘛的？

朱鹏（网友）：基础设施建设，城建

冯骏声（网友）：土地厨望京返还用于建设购买安置回迁房

朱鹏（网友）：政府人员工资、教育成本也占了很大一部分

农村土地研究-萝卜（网友）：公务人员的支出

黎幸潮（主讲嘉宾）：其实出让金怎样用大家都可以百度，反正就是用于公共支出。

3、集体经营性用地和宅基地缴纳的出让金由谁收取？

黎幸潮（主讲嘉宾）：好了，第三个问题，集体建设用地包括宅基地要流转，必须要像国有用地那样缴纳有偿使用费，也就是出让金。这是我的观点，而实际操作也是这样，那么问题来了，集体经营性用地和宅基地缴纳出让金，这个出让金应该由谁收取？

朱鹏（网友）：村集体吧？

黎幸潮（主讲嘉宾）：好了，确实，按道理是集体收取的。因为国有出让，出让主体是国家；集体出让，出让主体是集体。

4、集体收取的出让金怎么用？

黎幸潮（主讲嘉宾）：现在我提一个关键的问题：集体出让，出让金集体收取，但是出让金怎样用？

冯骏声（网友）：村的基础设施建设

黎幸潮（主讲嘉宾）：如果你是村民怎样用？如果你是当事人村民会怎样想？

冯骏声（网友）：分钱

黎幸潮（主讲嘉宾）：对了，百分之二百的村民都想分钱，于是问题来了，国有出让，出让金用于公共，集体出让，分钱。如果以后都不征收，以后村里的基础设施修路什么的，这笔钱政府还出吗？政府还有能力出吗？又比如以前有的人的宅基地很大，有的很小，都是无偿取得的，允许流转后貌似面积大的人获利更多。如何处理？总的来说，我认为宅基地入市是迟早的事，我相信国家是有智慧解决这些问题的，之后我会发表一篇文章专门讨论农村宅基地问题的，大家敬请留意。

郑桂明（网友）：所以，像大家刚开始表态的，宅基地会入市？

黎幸潮（主讲嘉宾）：入市，大家都觉得有可能，那是时间的问题，至于时间，我个人认为不会太迟，发达城市会更快！

三、提问及专家观点补充

黎幸潮（主讲嘉宾）：关于我自己的观点，大概简单介绍到此，有人需要提问吗？

1、网友提问精选

小鱼（网友）：有个想法，全国所有基本农田规划后，为促进农地流转利用，流转出去的农地的限制会放低，在坚持一部分农地应用的基础上，可能允许人们建房子，我的分析有可能发生吗？

黎幸潮（主讲嘉宾）：土地要做建设，首先要办理土地证，要办土地证，第一是要符合总体规划，第二是要办理农转用，走相关预审报批手续。这些程序无论规划如何修改都不变，当然，如果不符合规划可以调整。有其他人提问题吗？

岁岳（网友）：我有问题！部分乡村地块碎片化，农民有地也就几十万，这种地，自己能放到网上流转吗？是不是放上去了，面积太小也没有人要。总觉得这里有问题，要怎么解决？

黎幸潮（主讲嘉宾）：过去中国是小农经济，耕地少，人口多，并且分布极度不均匀，这是我国耕地的客观现状，并且这个现状是无法改变的。在这种客观条件下，过去家庭承包责任制便使土地更加零碎化。虽然改革开放几十年大量的农民转移到城市中，但农民的基数依然十分庞大。零碎的土地挂出来流转是没有市场的，村内部流转还可以，大的种植户或企业需要的是连片的耕地。这类零碎地块流转在操作上可以由村牵头将地块进行整合流转。这当中还是存在一定困难的。比如农民不愿意。所以在这里村委会或者生产队长的力量得到了体现。过去我们操作过一类似的业务。一个种植大户（西洋菜）想找上千亩的耕地种植西洋菜，他的西洋菜供港用，但一直找不到合适的，后来找到了我们，我们通过在地方的人脉把村里零散的地块整合起来，帮他找到了合适的地块。当然在这个整合的过程中花费了很多人力和精力，在技术与谈判方面的技巧我就不详细说了。这个客户租得土地进行生产，农民可以收租，收割时又可以赚取劳务费，增加了收入，也为当地村委创收，一举多得！这是将零散地块整合流转的一个很成功的案例。还有其他提问吗？

2、专家分析：宅基地入市主要存在两大障碍

张浩（资深土地学者）：刚才幸潮从土地流转的底线给我们分析了一下，我觉得这个底线从政策分析的角度来说应该是挺全的，无论是从政策法律的合理性，这些是学术上可以讨论的一些事情，重点的话关于宅基地入市还存在一些障碍，我还有另外的一些看法。宅基地入市的障碍刚才幸潮提了一个观点，宅基地交易之后，土地出让金怎么分配没有想好，所以宅基地入市有一点障碍，我觉得这个是属于技术上的。

张浩（资深土地学者）：我理解现在宅基地流转入市的一些障碍，觉得主要分为两点，第一个是从理论上的，第二个是从现实意义上的。第一个从理论上，土地流转受限最重要的还是政策上的一个思维，它传统把土地作为农民社会保障的一种功能，无论是耕地还是宅基地也好，都是基于国家资源的一种分配，无偿分配给你，那你以后基于这种资源的分配来保障自己的生活。所以在固有的思维之下，就限制了土地的流转交易。对于宅基地更是如此，国家政策的担心宅基地自由流转之后，农民失去了建房之地，以后在城市里安居，回来之后就没有地了，所以政策上是这个障碍。

张浩（资深土地学者）：第二个障碍，我想了一下，可能是涉及房地产方面。大家知道在城市的地价60、70%属于土地出让金还有税费，大家想象一下一旦宅基地入市之后，那住房的成本一下子降低50、60%，起码降一半，这个政策对于现在的房地产来说，可以说是致命的。

张浩（资深土地学者）：一个固有的来说是土地保障功能，既然为了保障就不是给你来做流转交易的，第二个的话，如果直接入市的话，会对房地产造成重击。所以我觉得从理论上来讲，或是从现实上来讲一个更重要的原因。土地出让金，我之所以说这是一个技术性的观点，比如说耕地、林地可以流转，现在流转的话，即是说它的所有权是村集体，但也不涉及土地流转之后，集体收成的问题。

张浩（资深土地学者）：因为刚才有些事情，所以刚才就把幸潮的观点前前后后梳理了一下，做了这样一个补充。

黎幸潮（主讲嘉宾）：其实都在我的思考当中，只是因为时间关系我只能列举一些，谢谢张总补充。

3、专家分析：解决宅基地不能入市的三种形式

张浩（资深土地学者）：那另外我可以分享成都关于宅基地的做法，虽然现在宅基地不能直接进行流转交易，但宅基地的使用有几种形式：第一种是占补平衡，就是把宅基地复垦成为耕地，把指标置换城市建设，这属于一种开发利用。第二种，把宅基地转换成集体经营性建设用地，集体经营性建设用地入市在一些地方是合法，把宅基地和城市建设用地用途进行转换，解决了宅基地不能入市的问题。

张浩（资深土地学者）：所以我总结一下，那宅基地以后有几种存在方式，第一个是宅基地直接流转入市，第二个是宅基地变换成集体经营性建设用地入市，第三个宅基地直接复垦成耕地通过指标交易的形式来发挥它的价值。我觉得以后可能存在的三种形式。

张浩（资深土地学者）：谢谢幸潮今天的分享！

黎幸潮（主讲嘉宾）：我会在之后专门写一篇关于农村宅基地问题的文章，也不限于今天的内容，不过因为成都这边工作比较忙，所以要花些时间，敬请留意。返回搜狐，查看更多